本篇文章信途科技給大家談?wù)劮康禺a(chǎn)品牌推廣費(fèi)用怎么算，以及房地產(chǎn)品牌推廣費(fèi)用怎么算的對應(yīng)的知識點(diǎn)，希望對各位有所幫助，不要忘了收藏本站。

如何做好房地產(chǎn)營銷活動

這是一個計劃書！你可以參照看看。。。。。

深圳萬科----地產(chǎn)項目全程策劃流程

一、市場調(diào)研：

1， 前言-----本次市調(diào)的背景、動機(jī)、運(yùn)用手段、目的等；

2， 市場分析------ （1） 當(dāng)前市場分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）

（2） 區(qū)域市場分析（銷售價格、成交情況）

3， 近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢

4， 競爭個案項目調(diào)查與分析

5， 消費(fèi)者分析：

（1） 購買者地域分布；

（2） 購買者動機(jī)

（3） 功能偏好（外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)施、價格、付款方式）

（4） 購買時機(jī)、季節(jié)性

（5） 購買反應(yīng)（價格、規(guī)劃、地點(diǎn)等）

（6） 購買頻度

6， 結(jié)論

二、 項目環(huán)境調(diào)研

1， 地塊狀況：

（1） 位置

（2） 面積

（3） 地形

（4） 地貌

（5） 性質(zhì)

2， 地塊本身的優(yōu)劣勢

3， 地塊周圍景觀 （前后左右，遠(yuǎn)近景，人文景觀，綜述）

4， 環(huán)境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）

5， 地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）

6， 公共配套設(shè)施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店）

7， 地塊地理條件的強(qiáng)弱勢分析（SWOT坐標(biāo)圖、綜合分析）

三、 項目投資分析

1， 投資環(huán)境分析 （1）當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境（銀行利息、金融政策、開

（2） 房地產(chǎn)的政策法規(guī)

（3） 目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢（價格、成本、效益）現(xiàn)實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）

2， 土地建筑功能選擇（見下圖表）

3， 現(xiàn)實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）

4， 土地延展價值分析判斷（十種因素）

5， 成本敏感性分析 （1）容積率

（2）資金投入

（3）邊際成本利潤

6，投入產(chǎn)出分析 （1）成本與售價模擬表

（2）股東回報率

7， 同類項目成敗的市場因素分析

四，營銷策劃

（一） 市場調(diào)查

1 項目特性分析（優(yōu)劣勢判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）

2 建筑規(guī)模與風(fēng)格

3 建筑布局和結(jié)構(gòu)（實用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）

4 裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊）

5 功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場、酒家、劇院等）

6 物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）

7 發(fā)展商背景（實力、以往業(yè)績、信譽(yù)、員工素質(zhì)）

8 結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）

（二）、 目標(biāo)客戶分析

1、經(jīng)濟(jì)背景

· 經(jīng)濟(jì)實力

· 行業(yè)特征…… 公司（實力、規(guī)模、經(jīng)營管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)）

家庭（收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景 ：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式、

（三）、 價格定位

1 理論價格（達(dá)到銷售目標(biāo)）

2 成交價格

3 租金價格

4 價格策略

（四）、 入市時機(jī)、入市姿態(tài)

（五）、 廣告策略

1廣告的階段性劃分

2階段性的廣告主題

3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

4廣告效果監(jiān)控

（六）、 媒介策略

1 媒介選擇

2軟性新聞主題

3媒介組合

4投放頻率

5費(fèi)用估算

（七）、推廣費(fèi)用

1 現(xiàn)場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）

2 印刷品（銷售文件、售樓書等）

3媒介投放

五、 概念設(shè)計

1， 小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織

2， 小區(qū)容積率的敏感性分析

3， 小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車流）

4， 小區(qū)公共配套布局安排（學(xué)校、會所、購物等）

5， 小區(qū)建筑風(fēng)格的形式及運(yùn)用示意

6， 小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意

7， 小區(qū)戶型比例的搭配關(guān)系

8， 小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及其面積劃分

9， 小區(qū)環(huán)境綠化概念原則

10， 小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意

六、 識別系統(tǒng)

（一）核心部分

1， 名稱

2， 標(biāo)志

3， 標(biāo)準(zhǔn)色

4， 標(biāo)準(zhǔn)字體

（二） 運(yùn)用部分

1， 現(xiàn)場

· 工地圍板

· 彩旗

· 掛幅

· 歡迎牌

2， 營銷中心

· 形象墻

· 門楣標(biāo)牌

· 指示牌

· 展板規(guī)范

· 胸卡

· 工作牌

· 臺面標(biāo)牌

3， 工地辦公室

· 經(jīng)理辦公室

· 工程部

· 保安部

· 財務(wù)部

4， 功能標(biāo)牌

· 請勿吸煙

· 防火、防電危險

· 配電房

· 火警119

· 消防通道

· 監(jiān)控室

萬科地產(chǎn)項目營銷策劃內(nèi)容提示

一、“萬科地產(chǎn)”品牌定位

在對同類競爭樓盤進(jìn)行調(diào)研走訪的前提下，進(jìn)行項目的特性分析，從而確定“萬科地產(chǎn)”的品牌定位。項目特性分析即是將自身的優(yōu)點(diǎn)和且缺點(diǎn)都一清二楚地挖掘出來，目的是確立本項目在所處地段和同類物業(yè)中的地位。徹底清楚本項目的真實面目后，在推廣時就會知道哪些該突出，哪些需要規(guī)避，以最佳姿態(tài)展現(xiàn)在目標(biāo)客戶面前。

“萬科地產(chǎn)”項目特性分析包括以下內(nèi)容：

1? 建筑規(guī)模與風(fēng)格；

2? 建筑布局和結(jié)構(gòu)（實用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）；

3? 裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊）；

4? 功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場、酒家、劇院等）；

5? 物業(yè)管理（收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）；

6? 發(fā)展商背景（實力、以往業(yè)績、信譽(yù)、員工素質(zhì)）；

7? 結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）。

二、主力客戶群定位及其特征描述

“物以類聚，人以群分”。針對“萬科地產(chǎn)”各項目的土地環(huán)境價值，分析和判斷主力客戶群是今后項目營銷推廣的前提，通過研究購買者的職業(yè)、收入家庭結(jié)構(gòu)、教育背景等方面情況，可對“萬科地產(chǎn)”主力客戶群的特征進(jìn)行判斷和描述；圍繞主力客戶群的定位，今后本項目的形象宣傳、價格定位和推廣手法都必須針對這群人，取得它們的認(rèn)同，避免功能、信息的相互干擾。

萬科地產(chǎn)以往的客戶資源是我們最好的財富。建議認(rèn)真疏理萬科地產(chǎn)客戶檔案資料，從中找出主力客戶群的客戶信息，以便明確制定今后營銷推廣策略。

三、 價格定位

1． 理論價格（達(dá)到銷售目標(biāo)）

2 ．實際價格（在預(yù)期內(nèi)順利達(dá)到銷售目標(biāo)的成交價格）

3． 租金價格（最能反映商品房實際售價的價格）

4． 價格策略

入市時機(jī)

入市時機(jī)并非指時間概念上的時機(jī)，而是指根據(jù)自身情況和市場狀況來決定什么時候進(jìn)入市場，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓，是建到正負(fù)零還是等到封頂再賣，是搶到競爭對手前開賣還是等人家賣完了再說，所謂時機(jī)成不成熟即此之謂。

五、 廣告策略

1．廣告的階段性劃分（準(zhǔn)備期、導(dǎo)入期、推廣期、成熟期、鞏固期）

2．階段性的廣告主題

3．階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

4．廣告效果監(jiān)控

六、 媒介策略

1． 媒介組合

2．軟性新聞主題

3．投放頻率

4．費(fèi)用估算

七、推廣費(fèi)用

1． 現(xiàn)場包裝（VI設(shè)計、營銷中心、示范單位、圍板等）

2． 印刷品（銷售文件、售樓書等）

3． 階段性廣告促銷費(fèi)用

八、營銷管理

請問在百度設(shè)項目品牌專區(qū)，包括SEM推廣、負(fù)面控制等，1個月的費(fèi)用是多少，客戶是房地產(chǎn)樓盤

品牌專區(qū)是按月付費(fèi)的，你得提交關(guān)鍵詞，然后百度會根據(jù)你提交的關(guān)鍵詞的預(yù)估PV及該行業(yè)的CPM來核算你關(guān)鍵詞的價格。

好像投放地域只能是全國，不能分地域投放

投放時間的話最短都要一個月，最長可以一年。

房地產(chǎn)樓盤的話價格會比較高哦，

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金的計算

在一個市場中什么重要，金錢就流向哪，人才的收入也是如此。房地產(chǎn)的銷售應(yīng)經(jīng)過三個階段的發(fā)展：一是市場不成熟，樓盤品質(zhì)意識較弱，缺乏個性，開發(fā)較多，供大于求，市場占有份額不均勻，以人去打開市場，就會出現(xiàn)人與人競爭，樓與樓的競爭，這就是純粹的推銷時代，找客戶的時代，高素質(zhì)的人才不易顯現(xiàn)，要刺激積極性，傭金是一種較好的辦法；二是市場開始步入規(guī)范，有的開發(fā)商已初具實力，品牌品質(zhì)的概念開始深入人心，其項目得到認(rèn)可，減少銷售人員傭金就減了；但這僅限于大項目，在沒有整合之前的小項目仍得采取有刺激性的傭金制度。三是市場已步入規(guī)范化品牌化，開發(fā)已成為壟斷，各具特色，即使有銷售人員，也應(yīng)該是高素質(zhì)的全能型人才，也就無所謂傭金制了。

第一部分：房地產(chǎn)營銷中傭金制的優(yōu)劣

1、房地產(chǎn)營銷的傭金制存在的因素

1.1、房地產(chǎn)銷售的不規(guī)范是采用傭金制的重要原因

目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展還不規(guī)范，許多發(fā)售的期房還只有一紙藍(lán)圖，消費(fèi)者只能依靠售樓人員的介紹和樣板間來做購買決定，所以開發(fā)商為了盡快回款靠資金滾動開發(fā)項目，僅以銷售數(shù)量作為銷售人員考核業(yè)績的標(biāo)準(zhǔn)，售樓只能依賴售樓小姐的伶牙俐齒來消化期房，因此傭金制產(chǎn)生的土壤就這樣誕生了。

1.2、采用傭金制可克服大鍋飯的平均主義，體現(xiàn)多勞多得

幾乎所有的銷售人員都說做售樓這一行比較辛苦，吃不了苦是很難堅持下來的，銷售人員有可能花費(fèi)自己的許多時間，晚上甚至周末投入到工作中去，因為通?？蛻粼谶@個時候才有時間。也有的時候要把許多時間花費(fèi)在帶領(lǐng)客戶進(jìn)行實地考察等，比如說，刮風(fēng)下雨也得滿足客戶的要求，該下工地的還是要去；很多時候她們要陪客戶爬10－20層甚至30多層的樓去看房子，那可都是正在施工的房子，有一定的危險。

1.3、銷售部是靠傭金制度支撐起來的，目前市場競爭激烈，傭金的高低決定了一個銷售人員的綜合素質(zhì)，付傭金也是對銷售人員業(yè)績的認(rèn)可。

銷售部是公司對外的窗口，是公司展示產(chǎn)品，進(jìn)行營銷的舞臺。而銷售員作為公司產(chǎn)品營銷策略的執(zhí)行者，是公司與消費(fèi)者之間的橋梁，起著介紹公司產(chǎn)品，幫助消費(fèi)者購買的重要作用。因而，銷售員的言語、行為、心理的變化都將對消費(fèi)者購買產(chǎn)生重要影響，同時也對公司產(chǎn)品的銷售以至公司聲譽(yù)、品牌的創(chuàng)造、延續(xù)產(chǎn)生影響。

1.4、銷售采用傭金制這是國際慣例

如今香港美國的房地產(chǎn)市場相當(dāng)成熟，可傭金制度依然存在。一般美國經(jīng)紀(jì)人的傭金是以最終銷售價格的百分比來支付，傭金數(shù)目由委托人與經(jīng)紀(jì)人自由商定。根據(jù)反托拉斯法規(guī)定，任何房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人交易機(jī)構(gòu)不可強(qiáng)迫訂立最小傭金比率，否則將受到嚴(yán)厲處罰。傭金數(shù)目隨房地產(chǎn)出售的種類不同而不同，出售傭金率為：住宅5%～7%，大型商業(yè)用地3%～6%，未開發(fā)土地為6%～10%。香港目前也有傭金制，所給比例比國內(nèi)高，最高可達(dá)百分之三。

2、取消房地產(chǎn)營銷的傭金制

房地產(chǎn)銷售中的傭金制在某種程度上是市場不成熟的產(chǎn)物，多銷售多提成相應(yīng)的刺激了銷售人員的積極性，但也在一定程度打亂了市場，給客戶留下了不好的影響，給企業(yè)管理增加了一定的難度。取消傭金制是為了更好的樹立企業(yè)樓盤的形象，用品質(zhì)去贏得客戶。開發(fā)房地產(chǎn)不單是某個部門，而是整體的功勞，項目做好了是全體從業(yè)人員的功勞。如今銷售主要在于賣品質(zhì)和品牌，但品牌來自于品質(zhì)，品質(zhì)也不是僅僅靠銷售人員的口頭宣傳，是開發(fā)商，建筑商，設(shè)計人員的整體打造。房地產(chǎn)的銷售只要有市場需求，有地產(chǎn)商的供應(yīng)，項目的熱銷也是整個部門齊心協(xié)力的結(jié)果，而剛開盤的銷售高潮更是取決于企劃部門的精心策劃。如果一個樓盤無升值和超前的品質(zhì)，就是收定級名人來賣也不見有效果。在注重樓盤全方位的品質(zhì)打造以外，以求真，務(wù)實的態(tài)度，客觀的予以宣傳，給客戶更大的選擇空間，才能提高知名度和信譽(yù)度，才可得以持續(xù)發(fā)展?？梢哉f傭金制存在著以下幾種的弊端

2.1、目前房地產(chǎn)銷售搞末尾淘汰制，銷售人員有壓力，傭金制在一定程度上刺激了售樓人員為了提高收入和增加銷售額，會不擇手段開展業(yè)務(wù)，因此會在某種程度上損害業(yè)主的利益，引發(fā)開發(fā)商和業(yè)主之間的矛盾，給企業(yè)人力資源管理造成很大困難。

受高傭金的刺激，很多銷售人員為了促成買賣成交喜歡按自己的想象隨意發(fā)揮，對自己的產(chǎn)品夸大其詞，胡亂承諾。造成客戶簽約障礙重重，收房時糾紛不斷，造成發(fā)展商欺詐的嫌疑。尤其在所謂“有經(jīng)驗” 的銷售人員掌握的原則下(他們認(rèn)為只要不寫進(jìn)合同，隨便承諾沒關(guān)系)，糾紛就更難避免。片面夸大所售樓盤的品質(zhì)，胡亂許諾；不切實際的貶低其他樓盤；銷售人員搶客戶，要名片要地址，經(jīng)常打電話干擾別人的正常生活。由于房屋銷售人員流動頻繁，管理無法規(guī)范。從而不顧業(yè)主的利益。而銷售人員追求高額傭金，頻繁跳槽，帶走客戶，也會給開發(fā)商造成損失。另外樓盤的銷售到了后期會出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象，銷售人員為了高額傭金，往往會重新選擇新開盤的樓宇。

2.2、對于想長期發(fā)展的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，高傭金的策略對公司的長期發(fā)展將起到很大的負(fù)面影響。

除了公司對外形象外，還有公司內(nèi)部員工收入的平衡問題。如果處理不好，會影響整個公司的員工工作情緒和工作效率。一方面增加了開發(fā)成本，拉開了銷售部與其他部門的差別，企業(yè)內(nèi)部員工收入的不平衡而引發(fā)部門之間、勞資雙方之間的各種矛盾不利于管理；另一方面很多房地產(chǎn)開發(fā)公司高層管理者認(rèn)為只要有高收入，銷售員自然會努力工作，努力工作就會有好的銷售業(yè)績，可銷售人員往往認(rèn)為這是他們的勞動所得，缺少企業(yè)的歸屬感和主人翁意識，對公司的憂患無責(zé)任意識，缺乏忠誠度。也就說它容易造成銷售人員的短視行為，最終這種不平衡阻礙了企業(yè)文化的營造，限制了企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

2.3、取消傭金會造成吃大鍋飯的情況出現(xiàn)。一個樓盤在旺銷期可能不需要銷售人員做太多的工作，而到了滯銷期，沒有銷售人員的推動，就可能影響銷售。

成熟的項目成熟的品牌可以取消傭金，但得從總體考慮，如果目前完全取消，銷售人員會自炒魷魚。萬科花園曾經(jīng)采用基本工資＋獎金制度，這種做法出發(fā)點(diǎn)是好的，希望穩(wěn)定銷售隊伍，但最后業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的反而跳槽走了，這是市場決定的。

第二部分：傭金制度的建設(shè)

有人說，銷售人才是企業(yè)的"金山"，有人用"三分天下有其二"來形容銷售隊伍的重要性。無一不說明銷售隊伍是公司獲取利潤的直接工作者。然而這支隊伍流動性最大，如何穩(wěn)定優(yōu)秀的銷售人才？建立一個行之有效的薪酬制度是非常必要的，這樣的薪酬制度既要不斷激勵銷售員工創(chuàng)造業(yè)績，又要滿足其工作成就感。

1、底薪提成制：不同需要，不同選擇

我國企業(yè)銷售人員現(xiàn)行的薪酬形式一般是基本工資加提成，但如何對工資和提成進(jìn)行組合？高工資低提成，還是高提成低工資？這些將直接影響銷售隊伍的工作積極性和業(yè)績。比較高工資低提成與低工資高提成這兩種薪酬制度，不難看出前者注重的是人員穩(wěn)定性，高額工資能給人以安全感和歸屬感，能有效保證工作和人際關(guān)系的延續(xù)性，防止人員流動頻繁，但如果沒有相應(yīng)的考核控制措施，將導(dǎo)致員工惰性滋生，工作效率降低；而后者一切以銷售業(yè)績?yōu)閷?dǎo)向，最大限度地刺激銷售員工提升業(yè)績，令員工承受巨大的工作壓力，能迅速提升公司銷售額，但一旦市場出現(xiàn)"狀況"，銷售工作遇到瓶頸之時，銷售隊伍容易分崩離析。兩種薪酬制度各有利弊，要視乎企業(yè)的具體情況進(jìn)行選擇。知名度較高，管理體制趨于成熟，客戶群相對穩(wěn)定的企業(yè)，其銷售額更大程度上是來自于公司整體規(guī)劃和推廣投入，采用高工資低提成，或年薪制，更有利于企業(yè)維護(hù)和鞏固現(xiàn)有的市場渠道和客戶關(guān)系，保持企業(yè)內(nèi)部穩(wěn)定，有利于企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。反之如果一個企業(yè)處于起步階段，需要依賴銷售員工不斷拜訪客戶以開拓市場，或是產(chǎn)品性質(zhì)決定其需要不斷開拓新的客戶源，保持與客戶的密切聯(lián)系，利用低工資高提成的薪酬制度更能刺激銷售員工的工作積極性。

2、客戶確認(rèn)制度

宗旨：團(tuán)結(jié)合作，發(fā)揚(yáng)團(tuán)隊合作精神。

原則：一切以文字記錄、來電來訪登記為準(zhǔn)，口說無憑。

前提：接待客戶時，要主動詢問客戶以前是否與本公司聯(lián)系過，了解到是老客戶，應(yīng)及時通知第一接待人繼續(xù)跟進(jìn)，否則，視為搶單。

以首次接待和首次來電登記確認(rèn)為主。

兩人或兩人以上接待的是同一個客戶，業(yè)績傭金屬第一接待人。

兩人或兩人以上接待的是同一組客戶但不是一個人的，始終以第一接待人為主，分以下兩種情況：

是一家人或直系親屬的，業(yè)績?yōu)榈谝唤哟?，傭金對半?/p>

是朋友或同事的，業(yè)績傭金均為第一接待人所有。

已成交客戶重復(fù)購買，如在第一單時已存在撞單情況，由首次接待客戶的銷售員接待并跟進(jìn)。

已成交客戶帶新客戶來的，由已成交銷售員接待并跟進(jìn)。

已成交客戶介紹新客戶來但是沒與其同往的，客戶來時指名銷售員接待或提及朋友、親戚已購房之事的，由已成交銷售員接待并跟進(jìn)；客戶來時忘記或不指名同事接待的，作為新客戶由輪號人接待。

未成交客戶帶客戶來的，由第一接待人接待并跟進(jìn)。

未成交客戶推薦朋友來的，客戶指名銷售員接待，由指名銷售員接待并跟進(jìn)；客戶不指名銷售員接待的，視為新客戶。

客戶進(jìn)門后，如果同事接待，輪號人應(yīng)及時通知當(dāng)事人，并由當(dāng)事人接待；如果當(dāng)事人休息或不在現(xiàn)場，由同事義務(wù)幫忙接待。

客戶確認(rèn)期限為一個月，一個月后再續(xù)確認(rèn)。

客戶確認(rèn)的有效期以銷售經(jīng)理簽字的日期為準(zhǔn)。

發(fā)生撞單，首選協(xié)商解決；不能協(xié)商解決又不接受領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)及裁決的，不接受一方業(yè)績歸另一方所有，傭金上繳銷售部。

3、傭金的二種提取方式

如果屬于房地產(chǎn)集團(tuán)，通常我們要求各地分公司和子公司根據(jù)企業(yè)文化和做事的總的原則結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌鰧嶋H情況，制定傭金分配比例和額度報總公司待批準(zhǔn)后實行。傭金的提取一般有二種方式，一種是按照總銷售額提取，另一種是按照套（戶）提取。通常這二種方式的額度大體相當(dāng)，但是安套銷售比按照銷售額提取傭金有一定局限性，比如當(dāng)一個新項目要預(yù)售，公司為了鼓勵銷售人員盡快進(jìn)入銷售狀態(tài)會提高第一單的提成比例，而按照套（戶）計算則有一定難度。通常營銷副總和總經(jīng)理原則上補(bǔ)參加應(yīng)盡提成，只享受公司紅利，銷售總監(jiān)的提成按所有銷售人員業(yè)績的萬分之三到萬分之五抽取，最高不得超過銷售人員的50％，（因為銷售總監(jiān)的底薪通常是銷售人員底薪的4－5倍）；客戶交付首付后即認(rèn)為生效，如果客戶中途退約，則銷售提成按客戶以交納的總金額提成而不是按照總房價提成。需要注意的是不論那種傭金提取方式都不是一次性吧沒單的傭金一次性發(fā)出去的，而是總用一定比例的費(fèi)用（也叫誠信保證金）被留到年底，根據(jù)總的年度銷售計劃完成情況說情補(bǔ)發(fā)或者不發(fā)。

3.控制傭金制的風(fēng)險

誰能給我份房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃案?

資料很多，可以連我我QQ：78379655，注明策劃案

先舉個例子，估計裝不下：

石家莊市南花園商業(yè)步行街規(guī)劃設(shè)計分析建議

一、南花園商業(yè)步行街主題形象定位

（一）南花園商業(yè)步行街主題定位

都市的….

——石家莊市人口210萬，全國省會城市綜合實力排名第八，北依京津、雄霸中原，城市基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃完善，是知名的現(xiàn)代化都市。

——石家莊商場集中在面向普羅大眾的消費(fèi)者層面（即一網(wǎng)打盡型），缺乏市場細(xì)分，尤其缺乏都市時尚類型的主題商場，步行街定位占據(jù)市場空白點(diǎn)。

——步行街位處石家莊最繁華的中山路商圈，與東購、華聯(lián)、天元、金百麗等時尚商場構(gòu)筑都市時尚繁華地。

流行的…

——步行街市場定位為流行商品類別，主要經(jīng)營時尚潮流業(yè)態(tài)。

——流行意味著商品流通的速度加快，與大眾消費(fèi)有別，主要經(jīng)營時尚潮流業(yè)態(tài)。

——流行意味著商品流通的速度加快，與大眾消費(fèi)相比，其經(jīng)營商品更新淘汰速度將會更快。

——流行代表一種生活態(tài)度，是一種跳躍的、亮麗的審美標(biāo)準(zhǔn)及生活方式。

休閑的...

——與在石家莊其他商場消費(fèi)不同，步行街的購物方式是一種懶散的、隨意的形式，是一種不知不覺中完成的狀態(tài)。

——現(xiàn)代人的生活節(jié)奏是如此的快速，購物就應(yīng)該是一種生活的調(diào)節(jié)，不一定要購物，可以吃飯、可以健身、可以娛樂、步行街的休閑是8小時工作、8小時睡眠之外的最佳選擇

——沒有人硬性規(guī)定逛商場就必須購物，沒有人要求你看完商品之后就一定要購買，可是，就在你放松了一切戒備后，你發(fā)現(xiàn)其實你的兩手已經(jīng)拿滿了不同品牌的購物袋，而你也過了一把“購物癮”。

開放的...

——其他商場內(nèi)隨便就1萬、幾千平米的樓層，常常有迷路的感覺，而當(dāng)你想著一定要買到某一樣商品時，還必須需求樓層經(jīng)理的協(xié)助，當(dāng)然，有時候你找樓層經(jīng)理可能比直接找那樣商品更容易。

——步行街內(nèi)你同樣會犯迷糊，這里是精品店，那邊是休閑品牌，電影院在4樓，千色店在北面的二樓色彩艷麗，你犯迷糊的是該怎么一個順序把想要去的地方走完。

——其他商場幾百幾千的中庭，要么空曠蕭條，要么就是堆滿了打折廉價貨，步行街內(nèi)匠心獨(dú)運(yùn)地把內(nèi)街營造為一個開放的、流動的巨型“中庭”，并將樓與樓之間用連廊、用步行梯、用觀光電梯連接起來， 你在橋上看風(fēng)景，看風(fēng)景的人的橋上看你。

復(fù)合的...

——沒有哪個商場可以同時滿足吃飯、游玩、購物、健身等功能吧？步行街可以，你可以在這里消磨你一天的光陰，也可以直奔主題，在小泉居邊喝咖啡邊與閨中密友討論哪個唇彩今年最流行。

年輕時尚的…

——石家莊市16歲到35歲的人群（青年人群）占到總?cè)丝诘?7%，有約684500人，消費(fèi)市場巨大。

——南花園商業(yè)步行街緊接?xùn)|購商圈，每天人流中最主要的消費(fèi)群體是年輕人。

——石家莊市市場上缺乏年輕時尚為主題繁榮購物、休閑娛樂場所。

互動的…

——打破商場與消費(fèi)者之間的隔膜，形成步行街內(nèi)各業(yè)態(tài)之間的互動、商業(yè)業(yè)態(tài)與建筑物之間的互動、步行街與周邊街區(qū)的互動，為終端消費(fèi)者與店鋪之間提供了參與的可能。

——購物不再是被動的接受，買化妝品有執(zhí)業(yè)美容師的指導(dǎo)、買體育用品有專業(yè)導(dǎo)師的建議、喜歡就做個SPA，悶了可以上酒吧喝酒，餓了上川包子吃個酸辣粉，約了朋友可以在咖啡館等，在這里，你才是你自己。

……

南花園商業(yè)步行街定位為年輕人的休閑購物中心成為可能和必然。

南花園商業(yè)步行街交通受管制，并局限于“北旺南衰”的不利風(fēng)水說，不加強(qiáng)綜合功能的作用無法吸引到足夠人流。

年輕人的消費(fèi)最全面：購物、餐飲、休閑娛樂各項支出基本均衡，在單純賣場競爭力不強(qiáng)的前提下，綜合是唯一的出路。

綜合的業(yè)態(tài)，營造一個適合年輕人消費(fèi)的場所，從一個單純賣場向購物休閑的樂園過渡，承接的是年輕人的全部支出。

石家莊市南花園商業(yè)步行街四面被建筑物所遮擋，自成一體，適合建設(shè)為針對性休閑購物主題經(jīng)營定位。

南花園商業(yè)步行街處于石家莊市商業(yè)中心區(qū)，商業(yè)集中度高，輻射力強(qiáng)，具備足夠的影響力。

年輕人和中年人在購物、休閑娛樂、餐飲消費(fèi)行為上的差異（是否集中消費(fèi)），決定了年輕人是項目綜合功能最易召集的人群。

金佰麗、天元名品和北京華聯(lián)百貨大廈在年輕群體消費(fèi)市場已經(jīng)有號召力和品牌，競爭需要營造新動力——休閑購物概念。

南花園商業(yè)步行街規(guī)劃有限的停車位和受管制的交通現(xiàn)狀，決定了項目必須針對對交通條件不甚敏感的群體——年輕人。

……

南花園商業(yè)步行街定位為年輕時尚人群的休閑購物中心成為必須。

（二）南花園商業(yè)步行街主題定位下核心競爭力營造

北國商城流行F6經(jīng)營面積6000平方米，主題式購物公園，首家推出十大主題街區(qū)概念：東京銀座、歐陸風(fēng)情、韓國濟(jì)州島、中英街——沙頭角等等，并對休閑椅、果皮箱等進(jìn)行動畫，人性化處理，使沉寂的物品變成跳動的音符，還以街舞俱樂部、網(wǎng)迷面對面等形式建立酷男女的精神家園；

北京華聯(lián)石家莊商廈經(jīng)營面積在1萬平方米，主要做年輕一族的品牌商品，將概念館和出售的商品結(jié)合，如伊甸園女子沙龍、運(yùn)動酒吧等，以此體現(xiàn)商場和年輕消費(fèi)者互動；

天元名品以引領(lǐng)大中學(xué)生的時尚為主，主推南國風(fēng)情。根據(jù)自己的定位打造靚麗時尚林和美眉時尚林等；

東購的青春商品更強(qiáng)調(diào)文化內(nèi)涵、品牌和個性。強(qiáng)調(diào)和品牌對應(yīng)的優(yōu)雅、舒適、文化的購物環(huán)境等；

人民商場只是將青春裝和休閑裝整合………….

從上面可以看出：石家莊市針對年輕人的商場在主題營造方面的策略和措施。最初級的只是強(qiáng)調(diào)商品、購物環(huán)境與目標(biāo)客戶群體的個性特征相吻合，如東購、人民和天元名品；較高級的是在強(qiáng)調(diào)商品、購物環(huán)境與目標(biāo)客戶群體吻合的基礎(chǔ)上，提出了消費(fèi)者與商場的互動概念。街舞俱樂部、網(wǎng)迷面對面、運(yùn)動酒吧等，但消費(fèi)者只是被動的接受，并未成為消費(fèi)的主角，成為互動的強(qiáng)勢面。因此，項目定位為年輕人的休閑購物樂園需要形成的核心競爭力是：強(qiáng)調(diào)年輕消費(fèi)群體在購物、休閑娛樂方面的個性、參與，以商業(yè)互動特色打造新型商業(yè)形態(tài)。

“購物、餐飲、潮流的樂園（休閑娛樂）”

南花園商業(yè)步行街打造的是“石家莊市首家年輕人休閑購物互動中心”，圍繞年輕人的消費(fèi)心理、消費(fèi)習(xí)慣，滿足并提升石家莊市的年輕人的休閑購物行為，以休閑娛樂促購物，以購物促休閑娛樂。南花園商業(yè)步行街的“年輕人休閑購物互動中心”，強(qiáng)調(diào)商品和服務(wù)在體現(xiàn)時尚和前衛(wèi)的前提下，表現(xiàn)年輕人的個性和參與特色，以追求自我、崇尚個性、參與性，新奇刺激和陽光健康為主線，通過組合適合并能刺激年輕人在這里集中消費(fèi)的商品銷售、休閑娛樂設(shè)施，使項目成為石家莊市年輕一族領(lǐng)略時尚、追求自我，愛玩、愛逛的樂園。

（三）南花園商業(yè)步行街主題形象描述

南花園商業(yè)步行街應(yīng)該組合：新奇刺激的娛樂項目；表現(xiàn)自我、崇尚個性的參與性強(qiáng)的活動項目；陽光健康的休閑運(yùn)動；時尚流行的西式餐飲麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客等；以及緊隨潮流，跟時尚前衛(wèi)接軌的服裝飾品。使購物在游玩中進(jìn)行，使休閑娛樂帶來的快樂同年輕人，同南花園商業(yè)步行街同在。這里是年輕人的領(lǐng)地！

南花園商業(yè)步行街打造的是“石家莊市首家年輕人休閑購物互動中心”：

1、年輕人的購物、休閑娛樂的樂園

購物篇

年輕人永遠(yuǎn)是時尚潮流追逐者，時尚服飾、手袋鞋帽，以及音像玩具、美容化妝品是她們的最愛。石家莊市南花園商業(yè)步行街首先要成為石家莊市的時尚潮流商品的風(fēng)向場所，其次需要最大化的多層次的滿足消費(fèi)群體的需求。所有進(jìn)入南花園商業(yè)步行街的商品都必須是足夠的時尚，足夠的新潮個性，足夠的惹人心愛。堅持做到時尚潮流與沿海同步，進(jìn)場商家對時尚潮流的把握度、靈敏度要求很高。石家莊市的年輕人能夠在南花園商業(yè)步行街買到今夏、今冬最時髦和時尚的服飾。從經(jīng)濟(jì)適用的新款，到與國際同步的時尚品牌。不拒絕任何年輕人的需求，對年輕人具有不同尋常的親和力。

在南花園商業(yè)步行街可以以低于大商場很多的價格購買國際美容化妝品；在南花園商業(yè)步行街可以購買到最新推出的大碟和音樂專輯。當(dāng)然，首先需要把自己打扮得夠靚。

年輕人是講求個性、參與的群體，南花園商業(yè)步行街的十字繡、服裝DIY、自制首飾以及美容化妝品使用專業(yè)咨詢等，使消費(fèi)者過足了參與的癮。在店員的幫助下，可以把自己繡制的枕頭、掛畫帶回家；也可以根據(jù)自己的喜愛，制作自己最喜歡的珠寶飾品；更可以當(dāng)一回服裝設(shè)計師，靈感突發(fā)給自己設(shè)計一套服裝。一切都那么自然，沒有強(qiáng)加的不快，也沒有局部的遺憾，一切都是掌控下，既合自己的心，又合自己的意。作為女孩消費(fèi)最頻繁的美容化妝品區(qū)，不只有物美價廉的美容化妝品，還有專業(yè)的美容技師指導(dǎo)美容產(chǎn)品的購買、使用，并建立消費(fèi)者的檔案，進(jìn)行跟蹤服務(wù)。

南花園商業(yè)步行街的商品可以是足夠的唯一性，從服飾設(shè)計公司、生產(chǎn)廠家，拿設(shè)計師設(shè)計過程的創(chuàng)作，可能每件商品只有一件，但是覺得唯一和個性，除此一家，別無分店，這種感覺是個性和優(yōu)越的綜合，這就是南花園商業(yè)步行街永遠(yuǎn)是年輕人購物天堂的理由。

休閑篇

逛商場本身就是一種極為舒服的休閑活動。南花園商業(yè)步行街以極富音樂節(jié)奏的建筑符號，通過室內(nèi)室外步行街形式的轉(zhuǎn)換，和獨(dú)特的商業(yè)庭院功能，營造了一處年輕人購物休閑的樂園。并且在步行街區(qū)布置足夠的綠化、盆景、燈光和飾物，一切都是年輕人的主張，一切都那么自然。逛街的時候可以隨時停下來，給青春留個剪影，隨處可見的是如詩如畫的背景。

年輕人可以去自助灌錄唱片工作室，制作一張自己的專輯；或者去攝影寫真館拍一套寫真集，青春留痕，歲月留聲。一切都是青春的主張。大規(guī)模集中的美容美甲天地，能給愛美的女孩足夠的滿足。購物累了，去美容中心做過推拿按摩，或者來個SPA，既休閑了又給肌膚充了電。去休閑音樂吧，既能欣賞最新推出的音樂大碟，又能端一杯咖啡看商場人來人往，碰上心儀的，就買回家再聽好了。

配備的酒吧、咖啡廳、茶社等休閑餐飲，合理有效的集中在一起，南花園商業(yè)步行街的消費(fèi)者們在購物的時候，可以在閑庭信步之間到達(dá)商業(yè)步行街的一間休閑餐飲設(shè)施，泡一杯清茶，品一杯咖啡，累了休息一會，休息好了繼續(xù)逛。南花園商業(yè)步行街配套了大規(guī)模的網(wǎng)吧，從卡座到包間，這里是最受年輕人歡迎的時尚休閑區(qū)域，網(wǎng)絡(luò)情緣、游戲大賽，這里提供了一個年輕人休閑交流的平臺。

娛樂篇

年輕人來南花園商業(yè)步行街，有足夠的娛樂節(jié)目。量販?zhǔn)娇ɡ璒K廳，優(yōu)良的設(shè)備，高品質(zhì)的音響效果，保證消費(fèi)者能夠以正常的消費(fèi)支出獲得最大的滿足。迷你電影廳、自選電影廳，或者約上朋友去感受一下電影院看電影的震撼力，或者通過影院的資料庫，搜集最新推出的大片，情侶相伴，共品佳片。

年輕人來南花園商業(yè)步行街，坐旋轉(zhuǎn)木馬，玩新奇刺激的游藝節(jié)目（如蹦極、水晶宮）。

餐飲篇

迎合年輕人對西式餐飲的喜愛，適當(dāng)?shù)囊胫T如：麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客的西式餐飲設(shè)施（日式、韓式餐飲），使青年人購物時追求時尚和品位的餐飲消費(fèi)心理得以最大化滿足。

來南花園商業(yè)步行街逛街的消費(fèi)者既可以吃西式快餐，也可以消費(fèi)休閑餐飲，更不用擔(dān)心美食小點(diǎn)的不足。美食中心、休閑餐廳、西式快餐覆蓋全面，切合年輕人的口味和追新逐異的標(biāo)準(zhǔn)。更有大規(guī)模連鎖中式餐飲，滿足中央商務(wù)區(qū)大型餐飲設(shè)施奇缺的局面。

運(yùn)動篇

南華園商業(yè)部步行街由大眾運(yùn)動，也有健身運(yùn)動。年輕人可以根據(jù)自己的喜好，自由選擇喜好的體育運(yùn)動。會員和非會員都可以享受到一流的服務(wù)和設(shè)施。健身專業(yè)人士會對消費(fèi)者提出健身建議，并給出健身計劃。運(yùn)動過后，又有理療保健配套服務(wù)提供，幫助消費(fèi)者盡快恢復(fù)。運(yùn)動裝、運(yùn)動器材區(qū)，通過定期組織運(yùn)動比賽，以會員制的形式網(wǎng)羅一批長期消費(fèi)運(yùn)動服裝器械的消費(fèi)者。

2、主題下的特色經(jīng)營業(yè)態(tài)建議

中檔小型服裝店：經(jīng)營面積不大，以50-100㎡左右為主。雖然規(guī)模不大，但經(jīng)營應(yīng)著力追求特色，所售服裝雖非高檔名牌，但一定要有特色，適合年輕人的需要，一般多在沿海地區(qū)采購；

婚紗攝影店：因技術(shù)上和水平上的差距，內(nèi)地婚紗質(zhì)量及攝影技術(shù)難以滿足市民要求，所以如能引進(jìn)港臺地區(qū)品牌店則最為理想。面積在300㎡左右，經(jīng)營范圍可以涵蓋租售婚紗、化妝、攝影及婚禮策劃和青春寫真等；

化妝品超市：集合眾多化妝品品牌，并以較低（與商場相比）價格吸引眾多年輕女性。此類店必須要求品種齊全、各種品牌齊全，其次要求價格較低（因有可能通過走私渠道進(jìn)貨）。經(jīng)營成功的此類店可以發(fā)放會員卡，更可根據(jù)客戶需要進(jìn)貨；

時尚飾品店：面積8-80㎡均可，女性時尚飾品，如耳環(huán)、項鏈、手鏈、發(fā)飾、玩具等，價格及檔次不要求很高，但品種要盡量的齊全和豐富，以方便年輕女性挑選；中檔和低檔具備；

男士用品店：規(guī)模不要求很大，80-120㎡即可，主要經(jīng)營小件的有特色的（表現(xiàn)品位和個性）男士用品，如火機(jī)、男士香水、皮帶、剃刀等，商品應(yīng)有一定檔次；

“運(yùn)動城”：集合各類（國際）知名運(yùn)動服裝品牌的綜合性體育用品商城（其中，大部分為運(yùn)動裝、鞋等），此類店一般面積較大，室內(nèi)空間較寬敞，并利用明快色調(diào)的裝修和具有沖擊力的海報或視頻等吸引年輕消費(fèi)一族；

大型網(wǎng)吧：網(wǎng)吧越來越多，如何才能吸引年輕人前來呢？首先須有規(guī)模，網(wǎng)絡(luò)越來越強(qiáng)的互動性和參與性使得大規(guī)模的網(wǎng)吧越來越受青睞，其次，開拓業(yè)務(wù)以外的活動，如舉辦游戲大賽、網(wǎng)友聚會等。

自助式卡拉OK：環(huán)境和效果較好，分設(shè)小廳（一般供情侶兩人用）、中廳、大廳及豪華廳等，面積由20-400㎡不等，可設(shè)小型超市供食品等選購。強(qiáng)調(diào)自助自由和健康消費(fèi)；

名牌電影院線：電影對視覺、聽覺及環(huán)境等方面要求較高，如能引入國際名牌電影院線則較好，如武漢的“環(huán)藝”院線?？煞衷O(shè)普通、數(shù)碼、環(huán)繞仿真等不同視聽級別的多功能廳，票價由￥25-50不等；

3、互動式購物中心

南花園商業(yè)步行街作為互動式購物中心，其互動包括步行街內(nèi)各業(yè)態(tài)之間的互動、商業(yè)業(yè)態(tài)與建筑物之間的互動、步行街與周邊街區(qū)的互動3個層面。并根據(jù)各業(yè)態(tài)營業(yè)時間的不同區(qū)分功能區(qū)域，既考慮購物環(huán)境的舒適性、連貫性，又考慮在不同的營業(yè)時段有不同消費(fèi)亮點(diǎn)及補(bǔ)充：

? 步行街內(nèi)各經(jīng)營業(yè)態(tài)之間的互動：步行街內(nèi)集中了餐飲、零售、休閑、運(yùn)動、娛樂等業(yè)態(tài)，所有經(jīng)營業(yè)態(tài)都在一個主題下相對獨(dú)立，通過連廊、交叉梯、步行梯、垂直電梯、商場通道、休憩平臺多種交通手段串聯(lián)，最終達(dá)到一個商鋪單位經(jīng)營環(huán)境均好性目的；

? 商業(yè)業(yè)態(tài)與建筑物之間的互動：美亞提出的業(yè)態(tài)類型除考慮到租金承受能力外，最主要的是將建筑物未來經(jīng)營要求分割的靈活性充分計算，所有的功能建議都是可以在現(xiàn)有建筑柱網(wǎng)及建筑細(xì)節(jié)前提下靈活拆分、組合，并通過建筑物的細(xì)節(jié)處理及適當(dāng)?shù)耐敢暡Ａг黾恿速徫锃h(huán)境的趣味性；

? 步行街與周邊街區(qū)：步行街1期通過四個出入口與中山路、自強(qiáng)路連通，完成黃金商圈與寫字樓辦公集中地的過渡銜接，在一個類似于谷地的位置自成體系，營造石市唯一一個真正意義上的復(fù)合型商業(yè)步行街，并通過商業(yè)結(jié)構(gòu)的差異化調(diào)整，為步行街輸入餐飲休閑及室內(nèi)室外消費(fèi)環(huán)境等市場空缺功能，完全占據(jù)市場空白點(diǎn)。

4、主題形象塑造

香港青衣城的主題經(jīng)營特色為都市海洋休閑，通過入口處的主題裝飾物、大面積水體掛飾、以及中庭的船體造型（餐飲區(qū)和休閑中庭）和富有傳奇特色的海盜造型，使海洋氣氛洋溢在商場的每個角落。南花園商業(yè)步行街營造“石家莊市首家年輕人休閑購物互動中心”，在引入適合年輕人消費(fèi)的休閑娛樂和購物商品和服務(wù)的同時，應(yīng)該強(qiáng)調(diào)公共活動區(qū)——中庭、入口、過道和店面裝修方面強(qiáng)調(diào)年輕人的符號，色彩的絢爛、顏色的跳躍，以及造型的新穎、時尚。

二、南花園商業(yè)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃布局

1、南花園商業(yè)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃

美亞置業(yè)投資(中國)有限公司南花園商業(yè)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃是嚴(yán)格遵循南花園商業(yè)步行街經(jīng)營主題定位，并結(jié)合招商銷售可執(zhí)行性要求去規(guī)劃的。具體的商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃如下：

服裝零售組團(tuán)——國內(nèi)連鎖/特許加盟品牌（知名女裝、休閑區(qū)、鞋帽區(qū)）

精品零售組團(tuán)——國際品牌服飾、高爾夫用品/服務(wù)店、珠寶、鐘表、香水、品牌化妝品

女性用品零售組團(tuán)——量販?zhǔn)交瘖y品連鎖（千色店、美顏坊）、活色生香內(nèi)衣店

女性美容美發(fā)服務(wù)組團(tuán)——婚紗影樓、美容美發(fā)、美甲、美容美發(fā)學(xué)校

X世代潮流動感組團(tuán)——潮流飾物飾品店、玩具、影音制品

中式餐飲組團(tuán)——湘、川風(fēng)味等品牌連鎖

休閑餐飲組團(tuán)——休閑小站、小泉居、名典、上島、茶社、酒吧

金融及商務(wù)配套組團(tuán)——銀行、商務(wù)中心、電信、速遞、物流、商業(yè)管理處

公寓生活配套組團(tuán)——超市、咖啡館、藥店、面包店、花店、書報攤、洗衣店

娛樂組團(tuán)——世紀(jì)環(huán)球院線、網(wǎng)吧、KTV、游藝廳

體育休閑會所組團(tuán)——復(fù)合式健身會所（好家庭、金朝陽、青鳥）、女子會所+SPA

購物休憩區(qū)/小品分布設(shè)想的——露天茶座、飲料攤、休閑坐椅、表演廣場/T臺、景觀小品

注： 1、各組團(tuán)不是硬性的固定規(guī)劃，可根據(jù)實際招商時實際情況調(diào)整經(jīng)營面積；

2、其中部分業(yè)態(tài)的分布可安排在不同的商業(yè)組團(tuán)，但實際上都與該組團(tuán)的主題相吻合；

2、南花園商業(yè)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃布局

為營造一個以年輕人休閑購物為主題的商業(yè)步行街街區(qū)，集年輕人喜歡的購物、運(yùn)動休閑、餐飲、娛樂消費(fèi)于一體的商業(yè)街區(qū)。美亞置業(yè)集團(tuán)的商業(yè)規(guī)劃要求在統(tǒng)一主題的前提下，將步行街劃分為不同的商業(yè)組團(tuán)，并根據(jù)建筑物自然形成的6個相對獨(dú)立的建筑單體跟步行街內(nèi)街與南北兩條市政通道的關(guān)系，將各組團(tuán)的業(yè)態(tài)規(guī)劃有機(jī)結(jié)合，既可以靈活調(diào)整從新組合，又盡量避免了業(yè)態(tài)之間的斷層，并通過步行街人流動線的組織形成步行街的人行環(huán)流。

項目組團(tuán)分割將按照步行街5：3：2的組合比例來執(zhí)行，即最起碼50%的面積將用作零售規(guī)劃，并主要將該部分的營業(yè)面積分割為小面積銷售以回收投資投入，30%的面積用作發(fā)展商自營或聯(lián)營娛樂用途以吸引人流聚集，20%的面積規(guī)劃為餐飲滿足購物停頓及與商業(yè)街區(qū)的聯(lián)動（從良性的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)周期看，步行街的銷售租賃比例最佳組合為3：3：4，即先將商業(yè)價值最好的30%面積銷售回籠資金，項目培育完成后將另外30%提價銷售將利潤最大化，余下40%保留作出租用途獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，如需流動資金可向銀行抵押獲得優(yōu)良資產(chǎn)的大額銀行授信。）。

項目區(qū)別于石家莊其他商業(yè)物業(yè)的特征是步行街的經(jīng)營特色，組團(tuán)的分割目的是盡可能在項目的外圍及內(nèi)街的臨街面地形成四個商業(yè)臨街面，盡可能多地增加臨街經(jīng)營的物業(yè)面積，減少因進(jìn)深問題形成的商場內(nèi)鋪，從而最大可能地形成商業(yè)街購物特色，提升物業(yè)的商業(yè)價值。

組團(tuán)的規(guī)劃是根據(jù)物業(yè)的與周邊街道關(guān)系、臨街面、交通人流、業(yè)態(tài)租金承受能力等綜合因素來調(diào)整。

A、大型主力店進(jìn)駐的業(yè)態(tài)布局規(guī)劃

上面為首層平面圖，主力店進(jìn)駐商場首選的位置為A區(qū)，但是該區(qū)確實整個項目人流最旺的位置，也就是商業(yè)價值最高的位置。因此A區(qū)首先應(yīng)該在北面規(guī)劃出5個以上的臨街店鋪，其余面積給主力店。通過A區(qū)和E區(qū)的人流拉動作用，形成商業(yè)步行街的人流。同時，C區(qū)規(guī)劃的配套服務(wù)區(qū)既滿足公寓配套的需要，又能對外經(jīng)營，滿足了經(jīng)營獨(dú)立的要求。

上圖為第二層平面圖，F(xiàn)區(qū)仍然為主力店經(jīng)營。美亞置業(yè)集團(tuán)建議G區(qū)位置最大程度的考慮引入休閑餐飲或者是西式快餐廳，休閑餐飲的設(shè)置用以滿足整個商場在購物的同時，休閑和餐飲的需求。主題型經(jīng)營，品牌路線，滿足消費(fèi)者購物休閑餐飲的需求。同時，所處位置昭示性強(qiáng)，對外形象的推廣有利于吸引人流。我司建議G區(qū)的功能在可能的情況下，盡可能的向H區(qū)擴(kuò)展，或者向第三層攀升。K區(qū)營造的是少女青春主題的商品區(qū)，獨(dú)立區(qū)域，又與三樓的少女服務(wù)區(qū)形成規(guī)模效應(yīng)。

配合三樓布置了主力店區(qū)，L1區(qū)域應(yīng)該布置相應(yīng)的休閑餐飲設(shè)施，休閑餐飲時購買休閑服飾順心順手；三樓主要為女生購物休閑區(qū)域，年輕女生購買潮流飾品，去美容美甲區(qū)域享受潮流服務(wù)。

四樓北面為健身運(yùn)動區(qū)域，計劃將公寓四樓跟T區(qū)連接，形成大型的美容美發(fā)學(xué)校。南面為娛樂區(qū)域，卡拉OK廳/KTV包房和網(wǎng)吧集中布置，可以進(jìn)行交通的獨(dú)立集中布置，而且可以促使人流向高處的流動，將商業(yè)經(jīng)營向高層引伸。

B、沒有大型主力店進(jìn)駐的業(yè)態(tài)布局規(guī)劃

有無主力店進(jìn)駐的商業(yè)業(yè)態(tài)布局規(guī)劃的主要差別在首層體現(xiàn)不出來，因為在主力店進(jìn)入的時候，我們建議的是盡量減少其對第一層面積的消耗。這里設(shè)置的主力店區(qū)面積需要的只可能在50%以下的小型主力店。

上圖為第二層平面圖，F(xiàn)區(qū)改為休閑品牌區(qū)。跟其它區(qū)域構(gòu)成了一個完全休閑主題的購物區(qū)域。但是相應(yīng)的，我司建議在I區(qū)和J區(qū)增加休閑餐飲設(shè)施或者風(fēng)味美食聚餐區(qū)。

第三樓沒有主力店后，更加容易營造主題。三樓主要為女生休閑購物區(qū)域，年輕女生購買潮流飾品，去美容美甲區(qū)域享受潮流服務(wù)。同時，引入的女子會所+SPA理療，更堅定了三樓作為女性主題休閑購物的貼近性。

3、南花園商業(yè)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃布局交通依據(jù)

A、石家莊市南花園商步行街跟任何商業(yè)項目一樣，在商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)布局方面必須考慮經(jīng)營業(yè)態(tài)、周邊的環(huán)境和交通條件情況。

項目有如下街區(qū)關(guān)系：

? 商業(yè)街北側(cè)華銀大廈東西兩側(cè)兩個出口

? 商業(yè)街南側(cè)金谷大廈與建設(shè)銀行大廈之間出口

? 1期東側(cè)綜合樓

? 綜合樓南側(cè)廣電大樓兩側(cè)兩個出口

? 南面街道公交車站

? 中山西路南

? 中山路北東購商圈

B、商業(yè)街人流動線規(guī)劃

步行街東入口購物人流與金谷大廈和建設(shè)銀行之間餐飲人流之間的互相扯動；

華銀東側(cè)入口設(shè)交通指示標(biāo)志有效將駕車人群向地下停車場引導(dǎo)，出租車向步行街入口出租車停泊港灣疏散；

步行街東入口通過臺階連接弧型平臺上抬30厘米形成商業(yè)玄關(guān)，形成購物人群進(jìn)入大賣場的適應(yīng)性過渡，以便盡快融入步行街熱烈的商業(yè)氛圍當(dāng)中；

步行街入口北側(cè)零售主力店及南側(cè)的珠寶鐘表店（可納入主力店營業(yè)范圍）以檔次形象吸引中高消費(fèi)人群，并開始有效分隔最低消費(fèi)人群的進(jìn)入；

在休閑購物的主題下，美亞有意將步行街北側(cè)規(guī)劃為女性主題，是針對石家莊目前尚沒有這種針對城市里有錢有閑女性的消費(fèi)集中地，而且業(yè)態(tài)的選擇業(yè)界也是希望能集中經(jīng)營的業(yè)態(tài)；

步行街的內(nèi)街相當(dāng)于商場的中庭，建議在室外設(shè)立共3組上下雙向交叉電梯（詳見圖例）由1樓將人流送上2樓，第一解決購物人流向上引導(dǎo)，第二增加了步行街內(nèi)街的流動感，形成步行街內(nèi)人頭擁動商業(yè)氛圍。

入口南側(cè)觀光電梯的改動（詳見圖例），主要解決人流進(jìn)入2樓休閑餐飲區(qū)的交通便利問題，同時將電梯旅客與商業(yè)內(nèi)街通過透明的玻璃來形成互動。

南側(cè)餐飲組團(tuán)與零售之間的入口通道建議用地板造型設(shè)商業(yè)玄關(guān)，并壓縮通過玄關(guān)后進(jìn)入步行街的通道，而是將人流向左右兩邊分流。

C、相關(guān)功能位置定位

將餐飲區(qū)設(shè)在西出口要考慮該處是與華銀麥當(dāng)勞出口相等同的重要性，但注意廚房排煙口及排污、收接貨物等功能的要求，意見：將餐廳的廚房設(shè)在南北兩面，主要是考慮這些方向面臨的都是建筑物的設(shè)備用房，餐廳工作出入口由經(jīng)營者自己解決。

建議在規(guī)劃設(shè)計深化的過程中考慮商業(yè)綜合布線的問題，尤其是電信、網(wǎng)絡(luò)、南樓主力店的排風(fēng)取暖管道等問題，設(shè)計院要求發(fā)展商提供設(shè)備工程公司協(xié)助單位開始介入。4樓娛樂層由于可能存在消防報批不獲通過問題，要求政府職能部門的公關(guān)。意見：業(yè)態(tài)選擇對樓體結(jié)構(gòu)影響不大，只涉及后期經(jīng)營者對經(jīng)營面積的分割細(xì)分。

三、南花園商業(yè)步行街規(guī)劃設(shè)計定位

美亞置業(yè)投資(中國)有限公司同石家莊市東方元順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司市場部交換意見后，就項目規(guī)劃設(shè)計方面存在的問題,特提出初步修改意見供設(shè)計院參考及共同討論之用。具體內(nèi)容如下：

首層平面圖

（一）外部交通規(guī)劃修改意見

1、我司建議將位于項目東面的地下車庫出口位置向西面移40米

根據(jù)我司的調(diào)查分析：中山西路的門臉售價是最高的，最高可以達(dá)到3.7萬/平方米。而項目地下車庫出入口所處的位置是項目最具昭示性的位置，如果地下車庫西移，可以在價值最高的位置增加好幾個門臉。如果用作地下停車庫出入口，無疑在經(jīng)濟(jì)上要受損失。

同時，地下停車庫出入口現(xiàn)在設(shè)置的位置是整個項目交通負(fù)荷最大的地方。如果設(shè)為地下停車庫出入口。私家車進(jìn)入地下車庫將減速行駛，在出入口堵住很多的車輛，而從東購經(jīng)南小街到達(dá)項目的人流也要經(jīng)過此處。車流人流將對導(dǎo)致交通失控。

而且，地下停車庫出入口設(shè)于東面，直接阻礙了機(jī)動車輛到達(dá)公寓，項目公寓開發(fā)以酒店式服務(wù)公寓定位，機(jī)動車輛直接到達(dá)門口是必須的設(shè)置。因此，地下車庫出入口設(shè)于旁邊比較合理。

地下車庫出入口位置西移40米后所在的新出入口位置為首層平面圖中藍(lán)色箭頭所標(biāo)示的位置。

2、出租車停車專道設(shè)置

一個成功的商業(yè)項目，離不開便捷的出租車專用道的設(shè)置，南花園商業(yè)步行街也一樣（南花園商業(yè)步行街定位為石家莊市30歲以下的年輕消費(fèi)群體，

房地產(chǎn)銷售策劃方案

第一節(jié)：銷售策劃概述

銷售策劃一般指：項目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排，項目的銷售價格怎么走，如何宣傳造勢等

第二節(jié)：銷售策劃與項目策劃的區(qū)別

簡單而言，二者區(qū)別在于項目策劃是“綱”，銷售策劃則是“目”，“綱”舉才能“目”張。

一：項目策劃所包涵內(nèi)容：

（一）市場調(diào)查

項目特性分析、建筑規(guī)模與風(fēng)格、建筑布局和結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備、功能配置、物業(yè)管理、發(fā)展商背景、結(jié)論和建議

（二）目標(biāo)客戶分析

經(jīng)濟(jì)背景：經(jīng)濟(jì)實力/行業(yè)特征/公司、家庭

文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式、

（三）價格定位

理論價格/成交價格/租金價格/價格策略

（四）入市時機(jī)、入市姿態(tài)

（五）廣告策略

廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)、廣告效果監(jiān)控

（六）媒介策略

媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費(fèi)用估算

（七）推廣費(fèi)用

現(xiàn)場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）、印刷品（銷售文件、售樓書等）、媒介投放

二：銷售策劃所包涵內(nèi)容：

（一）銷售現(xiàn)場準(zhǔn)備

（二）銷售代表培訓(xùn)

（三）銷售現(xiàn)場管理

（四）房號銷控管理

（四）銷售階段總結(jié)

（五）銷售廣告評估

（六）客戶跟進(jìn)服務(wù)

（七）階段性營銷方案調(diào)整

第三節(jié)：銷售策劃的內(nèi)容及步驟

一：項目研究：即項目銷售市場及銷售狀況的研究，詳細(xì)分析項目的銷售狀況、購買人群、接受價位、購買理由等。

二：市場調(diào)研：對所有競爭對手的詳細(xì)了解，所謂“知己知彼、百戰(zhàn)不殆”。

三：項目優(yōu)劣勢分析：針對項目的銷售狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由。

四：項目再定位：根據(jù)以上調(diào)研分析，重新整合所有賣點(diǎn)，根據(jù)市場需求，做項目市場定位的調(diào)整。

五：項目銷售思路：

（一）銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區(qū)別開來，避免盲目跟隨風(fēng)。

（二）主題思想的統(tǒng)一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統(tǒng)一的主題。

一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內(nèi)容可以不一樣，但都是為說明大主題服務(wù)的。

（三）操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。其次是時間上不能斷，兩次宣傳間隔的時間不能太長。

六：項目銷售策略：

（一）項目入市時機(jī)選擇

理想的入市時機(jī)：我們所說的入市時機(jī)并不是指時間概念上的時機(jī)，而是指根據(jù)自身情況和市場狀況來決定什么時候開始進(jìn)入市場，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓；是建到正負(fù)零就開始賣還是等到封頂再開始賣；是按部就班、調(diào)整完步伐后再賣還是急急忙忙、倉促上馬；是搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等。

根據(jù)多年的經(jīng)驗和教訓(xùn)一個項目理想的入市姿態(tài)，一般應(yīng)具備：

1、開發(fā)手續(xù)與工程進(jìn)展程度應(yīng)達(dá)到可售的基本要求；

2、你已經(jīng)知道目標(biāo)客戶是哪些人；

3、你知道你的價格適合的目標(biāo)客戶；

4、你已經(jīng)找出項目定位和目標(biāo)客戶背景之間的諧振點(diǎn)；

5、已確定最具震撼力的優(yōu)勢并能使項目有始至終地保持一個完整統(tǒng)一形象的中心主題；

6、已確定目標(biāo)客戶更能接受的合理銷售方式；

7、已制定出具競爭力的入市價格策略；

8、制定合理的銷控表；

9、精打細(xì)算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案;

10、組建一支專業(yè)銷售隊伍并擬定一個完善培訓(xùn)計劃；

11、盡力完善現(xiàn)場氛圍；

12、你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市；

13、其他外部條件也很合適。

二）項目廣告宣傳計劃

當(dāng)我們確定了產(chǎn)品的廣告訴求點(diǎn)和廣告基調(diào)后，制定切實可行的廣告計劃便成為實現(xiàn)最終銷售目的的必要步驟。而一個可操作的完整的廣告計劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預(yù)算的編排四個部分。推廣計劃應(yīng)根據(jù)具體項目的不同特點(diǎn)，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢，充分利用時效長而針對性強(qiáng)的專業(yè)媒體資源，來實現(xiàn)廣告的最終目的：降低客戶成本，一切為了銷售！

（三）銷售部署

房地產(chǎn)銷售的階段性非常強(qiáng)，如何把握整體沖擊力、彈性與節(jié)奏、步驟與策略調(diào)整，體現(xiàn)了操盤者的控制局面的能力，同時往往也決定了整體勝負(fù)。通常銷售部署應(yīng)遵循的幾個原則是：保持進(jìn)度與策略節(jié)奏一致——預(yù)熱期、開盤期、強(qiáng)銷期、保溫期；防范銷售階段性問題——如工期、質(zhì)量、配套等；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費(fèi)變化等。

第四節(jié)：銷售策劃的原則

一：創(chuàng)新原則

隨著時代的發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售理論越來越不適應(yīng)市場的要求，更無法為當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營銷實踐來看，包括折讓、有獎銷售、先租后買、降低利率等各類措施，大多能產(chǎn)生更強(qiáng)烈、更快速的反應(yīng)，能引起消費(fèi)者對房產(chǎn)的注意，這為我們探討買方市場條件下的營銷創(chuàng)新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價值的思路。

二：資源整合原則

整合營銷是在營銷環(huán)節(jié)高度專業(yè)化分工的基礎(chǔ)上，通過市場渠道，圍繞具體項目，有多個專業(yè)性營銷機(jī)構(gòu)形成多種專業(yè)人才互補(bǔ)型、互利型的共同組織，并由其對諸如資金、智能、品牌、社會關(guān)系等房地產(chǎn)營銷相關(guān)要素進(jìn)行整理、組合，形成合力，高效運(yùn)作，從而形成從投資決策到物業(yè)銷售全過程的系統(tǒng)控制，并進(jìn)而實現(xiàn)預(yù)定營銷目標(biāo)的一種新型的、市場化的房地產(chǎn)營銷模式，整合營銷克服了一般營銷模式"中間強(qiáng)、兩頭弱"的缺陷，同時避免了策劃商與銷售代理商之間各自為政、互不協(xié)調(diào)的局面。整合營銷圍繞具體項目進(jìn)行資源整合，提高房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部專業(yè)化分工與協(xié)作，其優(yōu)勢在于：智能互補(bǔ)、利益共享、風(fēng)險共擔(dān)。

三：系統(tǒng)原則

房地產(chǎn)營銷策劃是一個綜合性、系統(tǒng)性的工程，需要在先進(jìn)的營銷理論指導(dǎo)下運(yùn)用各種營銷手段、營銷工具來實現(xiàn)房地產(chǎn)價值的兌現(xiàn)，實質(zhì)上是一個從了解時市場、熟知市場到推廣市場的過程，其中心是顧客。顧客的需求千差萬別，注定房地產(chǎn)營銷策劃從單一化趨向全面化，營銷服務(wù)從注重表面趨向追求內(nèi)涵。它不僅要體現(xiàn)物業(yè)特征，還要體現(xiàn)市場特征和消費(fèi)習(xí)慣及發(fā)展要求，體現(xiàn)市場的要求。

房地產(chǎn)營銷首先應(yīng)從產(chǎn)品做起，從提高樓盤綜合素質(zhì)做起，從滿足消費(fèi)者的需求做起。區(qū)域細(xì)分、客戶細(xì)分、功能細(xì)分愈趨深入，人本主義思想開始體現(xiàn)。重視綠化、增加智能化設(shè)施、集中供熱和供飲用水、建設(shè)底層架空、錯層、大采光凸出窗臺、陽光客廳、可移動透光屋頂、自動報警系統(tǒng)、架設(shè)空中走廊、提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、營造知識家園．．．．．．可謂名目繁多，層出不窮，這種暗合市場需求發(fā)展趨勢的"賣點(diǎn)"一經(jīng)發(fā)布，就能掀起新一輪的熱銷。創(chuàng)新大大豐富了營銷策劃的內(nèi)涵，也進(jìn)一步證實：在買方市場下，只有以人的需求為本，深入市場、把握市場，制定切實可行的營銷方案，才有在激烈競爭中脫穎而出的希望。

四：可操作性原則

銷售策劃不能脫離社會現(xiàn)實。策劃時一定要考慮國情、民情和民風(fēng)，充分考慮操作中可能會遇到的種種困難，制定好相應(yīng)的應(yīng)對措施。與政府部門或權(quán)威部門合作可以大大降低操作難度，提高策劃成功率。

第五節(jié)：檢驗銷售策劃的成果

隨著市場競爭態(tài)勢的不斷發(fā)展，各種復(fù)雜的因素對銷售策劃的進(jìn)行都會產(chǎn)生影響，有可能銷售策劃的初始定位已經(jīng)不符合當(dāng)前的現(xiàn)實狀況，那就必須對策劃進(jìn)行重新定位。重新定位的重點(diǎn)仍然是遵循對于消費(fèi)心理和競爭態(tài)勢的準(zhǔn)確把握，同時對于消費(fèi)需求以及市場發(fā)展的趨勢都要有清晰、準(zhǔn)確地判斷，如此才能保證策劃定位的穩(wěn)定性，否則策劃定位的不斷變動將會影響到項目價值的實現(xiàn)。因此，銷售策劃定位或重新定位的原則都在于：保持穩(wěn)定，動態(tài)調(diào)整。要做到這點(diǎn)，就要避免銷售策劃定位發(fā)生大的動蕩，也就必須依靠專業(yè)的銷售策劃指數(shù)評估體系，盡量使項目保持健康的銷售狀態(tài)。

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開發(fā)一個房產(chǎn)app費(fèi)用要多少

開發(fā)房產(chǎn)app的費(fèi)用是要根據(jù)功能需求來預(yù)估的，按照啟動科技的經(jīng)驗來看一般至少在十幾萬以上，到幾十萬之間。一般來說，功能復(fù)雜的app所需的開發(fā)時間就越長，從而成本較高，功能簡單的就比較快，費(fèi)用也就低了。開發(fā)費(fèi)用主要是算人工成本和硬件消耗，功能越復(fù)雜的app需要的時間越長，相應(yīng)的費(fèi)用就會較高。在有種情況下的app價格會很低，就是有現(xiàn)成的源碼能滿足客戶需要，僅需要重新修改、增加一些功能就可以使用了。

微信朋友圈廣告投放費(fèi)用怎么算

目前朋友圈廣告已開放14個一級行業(yè)類目，這14個一級行業(yè)包括：服飾類、日化類、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)類、個人用品類、零售服務(wù)類娛樂及休閑類、教育出國類、家居裝飾類、食品飲料類、交通類、IT產(chǎn)品類、消費(fèi)類電子來、金融服務(wù)類、運(yùn)營商類、房地產(chǎn)類。美滿廣告作為騰訊微信朋友圈廣告服務(wù)商，投放，精準(zhǔn)定位，可設(shè)置投放區(qū)域，人群，年齡，性別等；高到達(dá)率，閱讀率，不收地理位置限制，不受時間限制，宣傳效果好，提升品牌形象，適合房地產(chǎn)宣傳，樓盤開盤宣傳。促銷宣傳，商場開業(yè)宣傳，商場招商，門市開業(yè)，飯店，酒店，KTV，酒吧，品牌推廣，等各個行業(yè)，效果顯著！百度一下，美滿廣告，你就知道。

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