大牌場(chǎng)BIG （作者 羅莎琳）

在正常的二手房買賣交易中，角色通常只有三個(gè)人：買賣雙方加上中介方，然而近期，不少賣家遇見(jiàn)了一件怪事，房源一發(fā)布很快被人看上，但是想買房的人在簽合同的時(shí)候卻要求注明“允許指定落戶第三人”。而且買家會(huì)找各種理由拖延過(guò)戶手續(xù)。折騰大半年后，你的房子被可能別有用心的人進(jìn)行了一場(chǎng)炒房。這樣一個(gè)輪回下來(lái)，ABC單（指兩個(gè)買家一個(gè)業(yè)主）也就誕生了。

中介親述案例：

賣房不成還惹上官司

那么，二手房交易中的ABC單是怎么操作的呢？

廣州某中介公司從業(yè)10年的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人士劉先生向大牌場(chǎng)BIG觀察員講述了一起ABC單案例的來(lái)龍去脈。

2020年3月，黃某通過(guò)某中介公司放盤出售房屋，放盤價(jià)400萬(wàn)。但受疫情影響，房屋放盤后看房的人并不多。黃某擔(dān)心疫情會(huì)影響房?jī)r(jià)，于是調(diào)整了放盤價(jià)格為389萬(wàn)。

曾某在某平臺(tái)上看到經(jīng)紀(jì)人發(fā)布該房源信息。主動(dòng)聯(lián)系詢問(wèn)交易房屋事宜并約時(shí)間看房。曾某看了黃某的房屋，對(duì)戶型和價(jià)格都很滿意，于是經(jīng)紀(jì)人約三方面談?dòng)喠⒑贤Ｃ嬲劗?dāng)天，曾某向黃某表示他正在申請(qǐng)辦理廣州戶口，大概還需要一個(gè)月的時(shí)間，目前沒(méi)有購(gòu)房指標(biāo)，若入戶辦不下來(lái)，房子將以表弟的名字過(guò)戶。等他社保滿五年了，再讓表弟過(guò)戶到自己名下。黃某同意曾某的提議，并在合同約定“允許買方指定落名第三人”。曾某支付黃某5萬(wàn)元作為定金。

一個(gè)月后，黃某詢問(wèn)曾某其入戶手續(xù)辦理進(jìn)展如何。曾某表示其入戶申請(qǐng)還未通過(guò)，故根據(jù)合同約定通知其表弟劉某作為第三人落名完成后續(xù)的房屋交易手續(xù)。在曾某陪同下，其表弟劉某與黃某到中介公司完成網(wǎng)簽手續(xù)。但過(guò)了一個(gè)月，仍未收到經(jīng)紀(jì)人通知辦理過(guò)戶手續(xù)。為此黃某向經(jīng)紀(jì)人詢問(wèn)情況，經(jīng)紀(jì)人追問(wèn)曾某銀行何時(shí)能出具同意貸款通知書(shū)。曾某表示其表弟的征信有問(wèn)題，貸款未能獲批。這時(shí)房?jī)r(jià)已比簽合同時(shí)上漲不少，曾某想到解除合同除了要支付違約金外，再次購(gòu)房將增加購(gòu)房成本。

故曾某再次提出，要求業(yè)主黃某配合更換購(gòu)房人重新辦理網(wǎng)簽合同。黃某認(rèn)為若再次出現(xiàn)貸款不批，交易將無(wú)限拖延，因此不同意更換并要求曾某盡快履行合同，或以一次性付款方式購(gòu)買。曾某無(wú)法一次性支付購(gòu)房款，辯稱合同未限制其指定落名第三人的次數(shù)，他有權(quán)再次更換購(gòu)房人。由于雙方意見(jiàn)分歧較大且無(wú)法協(xié)商一致，目前已通過(guò)司法程序處理。

| 二手房交易中，一些低價(jià)盤源容易被炒房客鎖定。羅莎琳 攝 |

騙局手法分析：

指定落名第三人采用拖延戰(zhàn)術(shù)

劉先生向大牌場(chǎng)BIG觀察員總結(jié)，以上案例就是典型的二手房交易ABC單。歸根結(jié)底，就是“買家”尋找合適房源：一般是同社區(qū)處于掛牌價(jià)低位的社區(qū)。其次，看好房源后，由非本人交易簽訂合同：在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，買家會(huì)以自身無(wú)購(gòu)房資質(zhì)等理由簽訂存在信息不明確的購(gòu)房協(xié)議，其中包括買家具有第三方指定落名權(quán)但無(wú)具體第三方信息，首付款約定支付時(shí)間過(guò)長(zhǎng)等。

最后，拖延交易流程，找到第三方買家，比較明顯的是由第三方進(jìn)行網(wǎng)簽流程時(shí)，網(wǎng)簽價(jià)格要高于房源簽約價(jià)格。

可以看出，在ABC單中，簽訂合同的購(gòu)房人因自身原因暫時(shí)不符合購(gòu)房資格，通過(guò)與賣方協(xié)商“允許買家指定落名第三人”，將房屋過(guò)戶到第三人名下，達(dá)成交易目的。但這種方式容易被某些別用有心的炒房人，利用信息不對(duì)稱的手段獲取差價(jià)。案例中合同僅約定可指定落名第三人，而未注明第三人相關(guān)身份信息、落名第三人次數(shù)等，對(duì)賣方而言均是顯失公平的約定。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，ABC單通俗來(lái)說(shuō)，存在三個(gè)交易主體且不是中介。其中B是典型的投資獲利動(dòng)機(jī)，通過(guò)和房東談攏條件但又不實(shí)際成交，進(jìn)而變相轉(zhuǎn)讓房源給C家，這樣就套取了差價(jià)。從這個(gè)角度看，ABC單使得交易更加復(fù)雜，也使得交易風(fēng)險(xiǎn)放大，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是無(wú)價(jià)值的，也增大糾紛的可能。是“房住不炒”下需要嚴(yán)打的領(lǐng)域。

支招：

應(yīng)約定落名第三人的次數(shù)及過(guò)戶時(shí)間

貝殼研究院有關(guān)人士表示，二手房交易中，簽訂合同前，要確認(rèn)買賣雙方交易資質(zhì)和信息是否屬實(shí)，包括買家購(gòu)房資質(zhì)、業(yè)主房屋取得方式（購(gòu)房合同等）、產(chǎn)權(quán)信息現(xiàn)場(chǎng)查冊(cè)，房產(chǎn)證、交易雙方身份證等；若非本人交易，需出示明確相關(guān)委托證明文件，指定第三方落名權(quán)也需要明確第三方身份及證明文件。避免在信息存疑及爭(zhēng)議的情況下簽訂合同，例如指定第三方落名但第三方信息不明確，非本人交易但委托書(shū)及公證書(shū)信息不一致等。

| 業(yè)主賣房一定要提防“買家”身份。羅莎琳 攝 |

這里，大牌BIG觀察員要提醒的是，簽訂合同時(shí)，建議在專業(yè)機(jī)構(gòu)陪同及把控下進(jìn)行。據(jù)悉，目前貝殼成立簽約服務(wù)中心，在專業(yè)人士協(xié)助下，明確合同條款及風(fēng)險(xiǎn)，包括成交價(jià)格與支付方式，稅費(fèi)類型與承擔(dān)，不動(dòng)產(chǎn)的交付及戶口遷出，違約責(zé)任、合同效力及爭(zhēng)議解決方式。

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)也提醒廣大消費(fèi)者：出售房屋時(shí)，如遇到買方提出“指定落名第三人”，應(yīng)充分考慮相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，再做出是否同意交易的決定。若同意交易，除了要求買方明確第三人相關(guān)身份信息外，還應(yīng)約定落名第三人的次數(shù)及過(guò)戶時(shí)限等，以防止買方不斷更換第三人的不合理要求。如賣方是一賣一買騰購(gòu)房名額購(gòu)房，買方長(zhǎng)期無(wú)法履行合同，將導(dǎo)致賣方無(wú)法騰出購(gòu)房名額。

嚴(yán)躍進(jìn)也表示，從避免風(fēng)險(xiǎn)的角度看，既然市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了類似ABC單，那不如在交易合同中明確，意向購(gòu)房者是實(shí)際簽約者和認(rèn)購(gòu)者。這是中介方面需要注意的，也是購(gòu)房者所需要注意的。另外也需要注意一點(diǎn)，買賣的價(jià)格等需要說(shuō)清楚，鎖定認(rèn)購(gòu)成本。

“ABC單”圖解

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