在之前文章中合肥口碑好的關鍵詞排名，我給大家分析了2018年合肥各區(qū)的房價合肥口碑好的關鍵詞排名，并從數據上證明，學區(qū)是所有房產投資價值中最重要的一個要素。這篇我將繼續(xù)向大家闡述學區(qū)房的本質，學區(qū)的價值，以及如何投資學區(qū)房。

我們買房時經常發(fā)現，合肥一些好的學區(qū)房價格都很高，它們往往比周邊同類型小區(qū)價格高出20%及以上，這是為什么呢？因為這些學校的教育質量非常高，每年重點高中的升學率都在全市名列全茅，只要買了學區(qū)房的家庭，他們的孩子就能夠上這些好學校。

然而合肥這樣的好學校是非常有限的，好學校對應的學區(qū)房也是非常有限的，于是就造成了有適齡入學學生的家庭，對學區(qū)房進行爭搶，以求為孩子獲取一個在好學校讀書的機會。

學區(qū)房每年需求的人很多，但總量相對較少，于是價格就被炒了起來。成績在合肥排在前列的學校，學區(qū)出現明顯溢價，我把這些學區(qū)有溢價的二手房稱作學區(qū)房。學區(qū)房相比普通住宅的溢價，就是學區(qū)的價值，也可稱作學票的價值。

合肥初中學區(qū)房溢價

我在去年文章里分析過，合肥有7所真學區(qū)，我把它們歸為1檔，它們代表了目前合肥市公立初中的最高水平，其二手房成交均價絕大部分明顯超過周邊同類型小區(qū)（《合肥的真假學區(qū)房——2018年合肥初中學區(qū)最新排名》，原文關注微信公眾號“小易論樓市”，回復關鍵詞“學區(qū)”查看）。

這7所真學區(qū)分別是：45中本部（桐城路校區(qū)和六安路校區(qū)），42中本部（長江路校區(qū)），48中本部（蕪湖路校區(qū)），50中東校（西園校區(qū)），50中西校（安居苑校區(qū)），50中新校（天鵝湖校區(qū)），168玫瑰園學校西區(qū)。

除了這7所真學區(qū)之外，還有2所學校在各自區(qū)域內也出現了一定的溢價，分別是38中和46中。38中目前是瑤海區(qū)最好的初中，排在合肥二流學區(qū)的榜首。46中本來就是傳統名校，搬遷到濱湖之后就沒落了，一直以來居于合肥的二流水平，僅次于38中。我將這9所學校統稱合肥的學區(qū)房。

2017年合肥非學區(qū)房成交均價為15646元/平米，2018年為15539元/平米，下跌-107元/平米合肥口碑好的關鍵詞排名；2017年合肥學區(qū)房成交均價為19680元/平米，2018年為20208元/平米，上漲528元/平米。

合肥去年房價整體比較平穩(wěn)，很明顯，學區(qū)房價格比非學區(qū)房表現得更為堅挺。以非學區(qū)房均價為基數，2017年合肥學區(qū)房溢價率為25.79%，2018年則漲至30.05%，提高了4.26%。學區(qū)房正拉開與非學區(qū)房的價格差距。

學區(qū)房與非學區(qū)房的價格有較大差距，學區(qū)房之間也存在一定差距。第一梯隊是45中和50中新校，它們的溢價率都超過了40%。然而政務區(qū)平均房齡比45中年輕了近20年，除了學區(qū)溢價外，它的資源和房齡優(yōu)勢也占了很大一部分比例。

第二梯隊是50中東、西校，168玫瑰園學校西區(qū)，46中和42中，它們的溢價率都在25%以上。46中雖然在學區(qū)上不占優(yōu)勢，但濱湖板塊優(yōu)質，房齡相對年輕，也有不錯的溢價。

第三梯隊是38中和48中，它們的溢價率分別是8.28%和5.14%。38中平均房齡相對年輕，但溢價率偏低，不僅是因為學區(qū)質量不夠過硬，同時也是吃了劣質板塊的虧。48中除了房齡相對老一點，主要是在附近45中和42中的吸血下，完全沒有什么存在感。

合肥小學學區(qū)排名和頂級雙學區(qū)

小密圈里經常有成員問我合肥小學排名如何，我在這里向大家說明一點，因為小學升初中是直接通過劃片在住房所在學區(qū)上學，不允許考試，因此沒有一個相對有說服力的成績排名來佐證小學質量如何，我也無法進行客觀排名。

可能不同于其他地方的情況是，合肥學區(qū)房主要指的是初中，如果初中不好，小學教育質量再高，也沒有什么存在感，體現不出學區(qū)溢價。一般一個初中學區(qū)對應多所小學學區(qū)，所以只需要分析同一所初中學區(qū)里的小學學區(qū)即可。

盡管官方沒有一個成績排名，民間還會用錢來投票，即使在同一個初中學區(qū)內，小學學區(qū)之間的成交均價也有所不同。那些大家認為不錯的小學學區(qū)，它們學區(qū)房價格會明顯高出其他小學，這些頂級初中學區(qū)內房價最高的小學學區(qū)，我們可稱之為頂級雙學區(qū)。

合肥9大學區(qū)共對應25所小學，因為跨初中學區(qū)之間的小學學區(qū)無法比較，我這里只對同一所初中學區(qū)內的小學做一個大致排名。

45中和42中：

45中和42中共對應6所小學學區(qū)，其中有2所小學為共享。45中對應：南門小學，六安路小學，安三?。ㄓ兰t路小學），淮三小。42中對應：南門小學，六安路小學，紅星路小學，逍遙津小學。南門小學和六安路小學是共享小學。

我們可以看到，“南門小學+45中”學區(qū)房溢價率超過80%，全市最高，與此同時，“南門小學+42中”也是42中學區(qū)內溢價最高的小學學區(qū)。毫無疑問，南門小學是合肥公認的最好的小學，“南門小學+45中”是全市最好的頂級雙學區(qū)。

根據學區(qū)溢價來看，45中學區(qū)內小學排名是：南門小學>六安路小學>安三?。ㄓ兰t路小學）>淮三??；42中學區(qū)內小學排名是：南門小學>紅星路小學>六安路小學>逍遙津小學。

南門小學最好，逍遙津小學最差，淮三小次差，這點應該沒什么問題。因為42中差于45中，而“紅星路小學+42中”的學區(qū)溢價高于“安三?。ㄓ兰t路小學）+45中”，因此紅星路小學要好于安三?。ㄓ兰t路小學）。

目前的問題主要集中在六安路小學和紅星路小學的排名上。“六安路小學+42中”溢價率不如“紅星路小學+42中”，但這不足以說明六安路小學就差于紅星路小學，因為“六安路小學+45中”的溢價率是非常高的，所以我認為這兩所學校勢均力敵。

因此環(huán)城河內兩所真學區(qū)對應的6所小學學區(qū)排名應該是：南門小學>六安路小學≈紅星路小學>安三?。ㄓ兰t路小學）>淮三小>逍遙津小學。

50中東校和西校：

50中東校其實對應了3所小學學區(qū)，但除了西園新村小學北校（西園校區(qū)）外，其余兩所學區(qū)內成交量太少，無法分析。50中西校也對應了3所小學學區(qū)，分別為：安居苑小學（安居苑校區(qū)），安居苑小學（天鵝花園校區(qū)），潛山路學校。

從學區(qū)溢價上來看，“西園新村小學北校（西園校區(qū)）+50中東?！焙汀鞍簿釉沸W（安居苑校區(qū)）+50中西校”，毫無疑問是頂級雙學區(qū)。其余幾個小學排名是：安居苑小學（安居苑校區(qū)）≈西園新村小學北校（西園校區(qū)）>安居苑小學（天鵝花園校區(qū)）≈潛山路學校。

50中新校：

50中新校對應5所小學學區(qū)，分別為：奧體小學，西園新村小學南校，翠庭園小學，習友路小學，嘉和苑小學。其中嘉和苑小學學區(qū)只有部分處于50中新校學區(qū)范圍內，僅包括新地中心和凱旋門兩個小區(qū)。

凱旋門和新地中心的價格本來就很高，其學區(qū)房溢價并不能完全反映學區(qū)質量。根據經驗和溢價率，50中新校學區(qū)范圍內小學排名為：奧體小學≈西園新村小學南校>翠庭園小學≈習友路小學>嘉和苑小學?！皧W體小學+50中新?！焙汀拔鲌@新村小學南校+50中新?！睘轫敿夒p學區(qū)。

168玫瑰園學校：

168玫瑰園學校是小學和初中一起辦學，因此無所謂排名先后次序，從溢價上來看，168玫瑰園學校稱得上是頂級雙學區(qū)。168玫瑰園學校之所以能迅速發(fā)展成為頂級學區(qū)，一個很重要的原因是其高中對初中的掐尖模式，吃了公立和私立兩頭政策的紅利。

168玫瑰園學校東區(qū)去年建成招生，由于不像45中桐城路校區(qū)和45中六安路校區(qū)那樣分年級辦學，屬于獨立的學區(qū)，跟168玫瑰園學校西區(qū)分開招生，生源不混用，因此其成績有待觀察。如果東區(qū)同樣延續(xù)高中的掐尖模式，成為另一個真學區(qū)或許指日可待，但前提是這種掐尖模式不被禁止。

46中：

46中成績在合肥只能排在二流水平，算不得真學區(qū)，但由于是傳統名校，又是濱湖最好的學區(qū)，因此出現了明顯的溢價。46中對應2所小學學區(qū)，分別是：師范附小和屯溪路小學（濱湖校區(qū)）。

從溢價上來看，“師范附小+46中”具有絕對優(yōu)勢，但46中非真學區(qū)，不能配以頂級，只能稱得上雙學區(qū)。

48中：

48中對應4所小學學區(qū)，分別為：屯溪路小學，青年路小學，巢湖路小學和曙光小學。曙光小學數據不足，所以沒有列出。由于距離45中和42中太近，優(yōu)質生源都被這兩所學校吸血，近幾年成績一直在走下坡路，所以48中基本沒有什么存在感，溢價率很低。

從學區(qū)溢價和民眾口碑來看，48中學區(qū)內小學排名應該為：屯溪路小學>青年路小學>巢湖路小學≈曙光小學。其中“屯溪路小學+48中”可算得上頂級雙學區(qū)，但比其它頂級學區(qū)要弱勢一些。

38中：

據說去年行知學校將1/3左右成績較差的考生轉移到肥東，造成中考成績注水嚴重，我認為它的學區(qū)質量不如38中，38中依然是瑤海區(qū)最好的初中。38中對應4所小學學區(qū)，分別是：和平小學，大通路小學，滁州路小學和蚌埠路第二小學。

從學區(qū)溢價上來看，“和平小學+38中”表現最好，但38中并非真學區(qū)，只能稱得上雙學區(qū)，還配不上頂級。因為蚌埠路第二小學只對應華潤紫云府一個小區(qū)，數據缺乏說服力，從學區(qū)溢價和民眾口碑來看，38中學區(qū)內小學排名應該為：和平小學>大通路小學>滁州路小學>蚌埠路第二小學。

學區(qū)房價值組成及學票價值

一般來講，房產價值包括兩個部分：

房產價值=土地價值+建筑價值

土地價值從某種意義上來講是一個城市的價值，在城市不斷發(fā)展和擴大過程中，進行了大量的資源投入，使得城市土地大幅增值。土地增值實際上是貨幣超發(fā)在土地蓄水池中的積累，外在表現就是自然通貨膨脹造成的土地被動升值。

建筑價值指的是建筑的結構、用材、品質、戶型、設計理念等自身的居住價值。隨著時間流逝，建筑結構老化、用材磨損、品質消耗、戶型跟不上消費發(fā)展、設計理念落后等，房產的建筑價值一直在不斷縮水。

除去自然通貨膨脹因素，我們看到建筑價值其實一直在磨損，而房產的升值，主要體現在土地價值的提升。城區(qū)房子土地價值高，但房齡相對老一些，建筑價值低；而郊區(qū)則剛好相反，房子房齡年輕，建筑價值高，但土地價值相對低一些。這也是為什么合肥城區(qū)和郊區(qū)房價一直沒有產生分化的原因。

學區(qū)房的價值可分為三個部分：

學區(qū)房價值=土地價值+建筑價值+學票價值

之前我們講過，如果你想上比較好的學校，就要買這所學校的學區(qū)房，那么學區(qū)房就相當于進入好學校學習的資格，這種資格就是學票。學區(qū)房相比于非學區(qū)房的溢價，就是學票的價值。

過去6年中，合肥市區(qū)中考報名人數增加了20%以上，而合肥學區(qū)房數量的增幅并沒有那么大，換句話說，學區(qū)房供需關系呈現越來越緊張的趨勢。這就使得學區(qū)房溢價率越來越高，學票價值越來越大。

在房地產市場平穩(wěn)時期，比如去年，我們看到非學區(qū)房均價甚至是下跌的，用房產價值公式解釋就是：

土地價值（維持不變）+建筑價值↓=房產價值↓

而我們發(fā)現學區(qū)房價格普遍出現上漲，那么用學區(qū)房價值公式解釋就是：

土地價值（維持不變）+建筑價值↓+學票價值↑↑=學區(qū)房價值↑

優(yōu)質板塊土地價值在房地產市場平穩(wěn)時期也會出現一定的上漲，這就解釋了優(yōu)質板塊優(yōu)質房產價格也能逆勢上漲的原因（《合肥房產的優(yōu)質板塊和劣質板塊》，原文關注微信公眾號“小易論樓市”，回復關鍵詞“房產”查看）。

頂級雙學區(qū)房學票價值及計算方法

學票價值涉及到的因素很多，比如學區(qū)質量、距離學校遠近、學校潛力和民眾預期、所在區(qū)域學區(qū)稀缺性等等，所有這些因素都可能會影響到學票的價值。那么學票到底值多少錢？我這里提供兩個簡單的計算方法。

第一種方法：

我們可以比較相同地段、相同房產類型、相近建筑年代、相同建筑質量、相近裝修、相近樓層、相同面積、相似戶型等各方面都相似的房產，一個是學區(qū)房，一個是非學區(qū)房，用學區(qū)房的市場總價減去非學區(qū)房的市場總價，得到的差值就是學票的價值。

例如，匯林閣和綠怡居是政務區(qū)的兩個回遷小區(qū)，匯林閣的學區(qū)是“西園新村小學南校+50中新校”，綠怡居學區(qū)是“綠怡居小學+蜀山區(qū)外國語實驗中學（原50中南校）”，房齡差不多都有15年左右。

我們可以看到這兩個房源都是多層低樓層，面積基本相同，都是簡裝，匯林閣交易日期比綠怡居遲了50天左右。兩套房子之間相差30w上下，因為學區(qū)房一直在上漲，而匯林閣交易日期晚了一些，所以“西園新村小學南校+50中新?！睂嶋H學票價值比30w略低一些。

我們再看翠庭園和綠怡居。這兩套房子面積基本相同，房齡相近，成交日期相近，都是多層，低樓層。兩套房子價格相差34w，這基本就是“翠庭園小學+50中新?！钡膶W票價值。

第二種方法：

就是在同一小區(qū)不同面積房源之間進行比較，這要求成交日期相近，樓層相近，裝修情況類似。這種比較的原理是：學區(qū)房價值由純房產價值和學票價值組成，對于同小區(qū)不同面積不同總價的房源來講，學票價值是相等的，純房產的單價也是相等的。即：

學區(qū)房價值=純房產單價×學區(qū)房面積+學票價值

舉個例子，我們看這兩套匯林閣的房子，成交日期相差半個月，基本在同一時期。如果用大面積房子的總價減去小面積房子總價，即145w-110w=35w，這個35w就是它們因面積差而產生的純房產差價。

因為兩套房子相差20.8平米，如果不算學票價值，匯林閣實際純房產價格為35w÷20.8=1.68w。用純房產價格乘以面積，就得到純房產的總價，再將學區(qū)房成交價減去這個總價，就得到學票的價值，即：

110w-1.68w×45≈35w

這就是“西園新村小學南校+50中新?！钡膶W票價值，這個值比上邊計算的值要大，說明過了一個春節(jié)，50中新校的學票價值就上漲了5w有余。

通過這兩種計算方法，我們可以得到一些頂級雙學區(qū)的學票價值：

45中+南門小學：約65w左右。

42中+南門小學：約40w左右。

50中西校+安居苑小學（安居苑校區(qū)）：約45w左右。

50中東校+西園新村小學北校（西園校區(qū)）：約35w左右。

50中新校+奧體小學：約60w左右。

50中新校+西園新村小學南校：約35w左右。

50中新校+翠庭園小學：約35w左右。

168玫瑰園學校：約35w左右。

師范附小+46中：約30w左右。

48中學區(qū)：約15w左右。

如何投資合肥的學區(qū)房？

在市場比較平淡的情況下，房產價值幾乎是沒有上漲的，學區(qū)房升值主要表現為學票價值的上漲。對于不同面積不同總價的學區(qū)房來講，學票價值是一定的，因此我們看到，面積越小總價越低的學區(qū)房，升值率反而高一些，單價也更貴一些。

房齡相對年輕的學區(qū)房，還處在比較壯年的時期，建筑價值磨損不大，對學票升值的依賴不是很大。但對于房齡超過20年甚至更老的學區(qū)房，建筑價值對學區(qū)房的貢獻基本是負的，這就會對學票升值產生非常強的依賴。

頂級雙學區(qū)的學票價值很高，在整個學區(qū)房中的相對權重很大，所以一旦學票價值上漲，就會帶來學區(qū)房價格的明顯上揚。2018年一些頂級雙學區(qū)小區(qū)，比如安居苑和西園新村，同比甚至出現超過10%的漲幅，遠遠超過大盤。

我們看到45中、42中和50中東校的學區(qū)房，平均房齡基本在30年左右，戶均成交面積在55平米上下，戶均總價明顯低于全市均值。因此對于房齡比較老的學區(qū)房，我建議盡量購買面積不超過55平米的戶型。

對于房齡偏老的學區(qū)房，比如老城區(qū)房齡超過20年的老破舊，我們的投資策略是：盡量選擇頂級雙學區(qū)（增加學票價值的權重），面積不宜過大（盡量不超過55平米，降低建筑價值權重，減少建筑磨損給學區(qū)房帶來的貶值效應）。

對于房齡相對年輕的學區(qū)房，比如政務區(qū)、濱湖區(qū)和經開區(qū)一些房齡在10年左右的次新小區(qū)，我們的投資策略是：盡量選擇頂級雙學區(qū)（增加學票價值的權重），面積小或者面積適中但功能性強（比如90平米左右的小三房，適合陪讀，總價又不算太高，可增加學區(qū)房的流動性）。

因為學票價值是一定的，當學區(qū)房總價高到一定程度，學票權重大大降低，學票增值對學區(qū)房增值的貢獻微乎其微。甚至還會因為購房門檻過高導致流動性偏差，從而體現不出學區(qū)應有的溢價，這種房子基本脫離了學區(qū)房的投資范疇，學區(qū)對于它們只是錦上添花。

比如政務區(qū)的置地栢悅公館和經開區(qū)的綠城玫瑰園，因為總價過高，它們房產增值，基本不依賴學票帶來的升值效應，學區(qū)對于它們，只是多了一項保值保障。所以不論投資次新房還是老破舊，都盡量不要選擇面積過大、總價過高的學區(qū)房。

投資合肥新房還是學區(qū)房？

近期小密圈有很多成員到一個問題，既然學區(qū)房升值空間這么好，新房投資潛力也不錯，那么究竟選擇哪一個標的收益會更高呢？或者說，現在是投資學區(qū)房好，還是投資新房更好呢？

一般來講，一個房地產大周期持續(xù)時間為5-7年，我以6年期為例，向大家展示新房和頂級學區(qū)房升值率變化曲線圖。新房買到手之后隨即成為次新房，圖中橙色曲線代表的是次新房，藍色曲線代表的是頂級學區(qū)房，兩者升值率初始值均為100%。

一般一個房地產周期可分為兩個階段：第一階段是平穩(wěn)期，具體表現為房價整體平穩(wěn)，每年漲幅相對較小，一般在限購之后發(fā)生；第二階段是爆發(fā)期，具體表現為房價短時間內出現暴漲，一般在限購放開之后發(fā)生，但市場反應可能會有半年到一年的延遲。

平穩(wěn)期持續(xù)時間較長，一般在4-5年左右，而爆發(fā)期持續(xù)時間較短，一般在1-2年左右。我們可以看到，學區(qū)房在一個周期的上漲曲線比較均勻線性，而次新房只有在爆發(fā)期漲幅較大。

新房一般建在城郊配套極不完善的區(qū)域，5年之后，隨著城市建設不斷投入，周邊逐漸成熟，新房利好開始兌現。如果此時經歷爆發(fā)期，新房各種利好疊加出現，價格會一飛沖天，2016年合肥濱湖的表現就是如此。

學區(qū)房在平穩(wěn)期漲幅比次新房高一些，但爆發(fā)期升值明顯不如次新房。學區(qū)房把功夫都用在平時，持有一年就有一年的收益，表現出“熊市不熊，牛市不牛”的特點，相當穩(wěn)健。但次新房把力量都用在爆發(fā)期，表現出“熊市很熊，牛市很?！钡奶攸c，短期爆發(fā)力強。

一般5-8年后，也就是經歷過一個房產大周期，次新房收益會明顯超過學區(qū)房，所以新房一般持有5年左右收益達到最大化。但到了第二個大周期的平穩(wěn)期，學區(qū)房收益將再次超過次新房。

隨著次新房房齡增加，加上利好兌現完畢，其收益漸漸打不贏大盤，而學區(qū)房因為學區(qū)護體，其升值空間一直略高于大盤。所以我們看到，10年后經歷第二個大周期的爆發(fā)期，次新房收益就再也無法超越學區(qū)房了，而部分板塊的房子可能逐步輪為劣質房產（《合肥的優(yōu)質房產和劣質房產》，原文關注微信公眾號“小易論樓市”，回復關鍵詞“房產”查看）。

限價房是一個特殊的存在，因為它備案價格明顯低于市場價。假如我們買到一個低于市場價10%的限價房，那么初始升值率按照110%計算，可得到以上曲線?？梢钥吹剑瑑蓚€周期內，限價房升值率大部分情況下都是打贏學區(qū)房的，第5-8年差距非常明顯。

因此，如果新房是限價房，且價格明顯低于市場價10%以上，可以盡情買。如果新房是市場價，且你只打算持有5-8年時間，可以優(yōu)先考慮新房；如果你打算長期持有或者只想保有3-5年，建議你優(yōu)先考慮頂級雙學區(qū)房。

目前合肥正處于限購后的第3個年頭，還在平穩(wěn)期，那么短期投資可考慮頂級雙學區(qū)房，中期投資可選擇市場價的新房，長期投資可選擇學區(qū)房或者優(yōu)質板塊的優(yōu)質新房。如果到了爆發(fā)期或者臨近爆發(fā)期，果斷選擇新房或次新房吧。

關于合肥各區(qū)學區(qū)房的房價分析，請搜索關注微信公眾號“小易論樓市”，回復“濱湖”、“政務”、“蜀山”、“廬陽”等區(qū)域關鍵詞查看。